“Donostia está envejeciendo porque los jóvenes no pueden acceder a la vivienda”

 ¿Cuál es la situación actual del mercado inmobiliario en Donostia y en Gipuzkoa en general?

-El mercado nos ha sorprendido este año en Donostia y Donostialdea porque pensábamos que iba a ir peor, a rebufo de que la situación económica es algo incierta por las guerras y por la subida de tipos. El panorama no era muy positivo y pensábamos que nos iba a llevar a un mercado decreciente y, en realidad, ha decrecido en el volumen de ventas, quizás un 15% de operaciones menos. Sin embargo, se ha compensado con ventas de inmuebles de importes más altos. Esto no quiere decir que se haya encarecido, sino que se está vendiendo una tipología de pisos de más nivel porque se está trasladando el porcentaje de comprador local, que es menor, a personas procedentes de otros países que quieren comprar. El comprador local, ante los intereses tan altos, prefiere esperar. 

"El panorama no era muy positivo y pensábamos que nos iba a llevar a un mercado decreciente. Sin embargo, se ha compensado con la venta de inmuebles de importes más altos"

¿Qué perfil de compradores hay actualmente?

-El perfil de compradores con el que nos encontramos son inversores, extranjeros y personas de San Sebastián, que están demandando ciertas zonas de la ciudad. Nos sorprende, sobre todo, el perfil de compradores extranjeros que nos están viniendo de todo el mundo: Australia, zonas de Arabia, Qatar, EEUU, Francia, Inglaterra… La oficina que abrimos en el Boulevard nos ha dado un posicionamiento mucho mayor ante este tipo de clientes extranjeros y, por tanto, se producen ventas de casas de más nivel. Ahora bien, hace tres o cuatro años había un mito de que los rusos compraban mucho, y aunque es verdad que hay rusos que compraron, en volumen era insignificante. Actualmente, el interior de Gipuzkoa es una de las zonas donde más viviendas compran los extranjeros, especialmente, aquellos con rentas medias-bajas que al encontrar trabajo deciden instalarse en los pueblos y arraigarse con la compra de viviendas. Pero, a la vez, también hay mucha compra de inmuebles en San Sebastián por parte de otro perfil de extranjeros: inversores, segunda vivienda, gente con mucha capacidad económica que quiere tener su casa de vacaciones.

"Hay mucha compra de inmuebles por parte de otro perfil de extranjeros: inversores, segunda vivienda, gente con mucha capacidad económica que quiere tener su casa de vacaciones"

¿Cómo consigue el mercado en Gipuzkoa seguir tan activo? 

-Un aspecto importante, y creo que es una de las razones por las que el precio no baja, es que hay muy poca oferta. De momento, la demanda sigue siendo superior a la oferta aunque, a veces, las personas que quieren vender un inmueble intentan exagerar el precio y entonces no lo venden… En general, el mercado está dinámico y no están cayendo los precios, en parte, por la entrada de inversores, con compradores extranjeros o de otras partes del país, que han permitido mantener activo el mercado, aunque a un ritmo más reducido debido a la caída de la demanda interna. De momento, los precios se mantienen estables con un mercado que sigue siendo activo.

¿Es complicado vivir en Donostia?

-Tanto para comprar como para alquilar, Gipuzkoa, y en concreto Donostia, son zonas muy complicadas porque los precios son muy altos. Por un lado, tenemos una oferta baja y también hemos llegado a precios máximos que no se daban desde 2006. Precios que suponen un mayor esfuerzo para pagar las hipotecas y la propia compra. Esto tiene consecuencias sociológicas y es que Donostia está envejeciendo porque los jóvenes no pueden acceder a la vivienda y se tienen que ir a barrios periféricos e, incluso, fuera de Donostia. Además, se prevé que aunque los precios puedan ajustarse algo no se van a notar demasiado los descensos y es que con la poca oferta que hay no se ven grandes cambios. La situación es compleja. 

"Tanto para comprar como para alquilar, Gipuzkoa, y en concreto Donostia, son zonas muy complicadas porque los precios son muy altos"

¿Cuál suele ser el plazo medio de venta?

-El plazo medio de venta sigue siendo muy corto. Nosotros llevamos años vendiendo el 95% de viviendas que tenemos en cartera y el 60% lo hemos vendido en las dos primeras semanas que entran en cartera. Esto también es debido a cómo hacemos las cosas en Araxes. Somos muy detallistas, los procesos los depuramos y mejoramos para tener estos resultados. Ahora, con este nuevo panorama va un poco más lento, vendemos el 50% de las viviendas en las dos primeras semanas. El plazo medio ha aumentado un poco y ha pasado de cuatro a seis semanas.

"Somos muy detallistas, los procesos los depuramos y mejoramos para tener estos resultados"

Respecto al alquiler hay varios problemas; uno es que al estar los tipos de interés tan altos muchas personas no quieren o no pueden comprar en este momento y utilizan el alquiler como un primer paso para irse a vivir por su cuenta. A esto hay que unir la demanda de estudiantes y trabajadores, por lo que la oferta de alquileres es muy baja y, encima, los precios se han encarecido este año en torno a un 15%. Además, la ley de la vivienda está dañando al mercado porque hay muchos propietarios que han salido del mercado de la vivienda habitual, lo que provoca que la oferta sea menor, los precios no acaban de caer, y la demanda no sea absorbida por el mercado.

Desde hace seis meses ha cambiado el mercado: hay muchos propietarios o que han dejado de alquilar y venden su inmuebles o que lo han pasado al mercado de temporada, y entonces son pisos que salen del mercado habitual. Y no solo es un problema de precio sino también de oferta.

¿Por qué esta ley está afectando tanto?

-Llevo 40 años en la profesión y durante estos años he visto que la mayor parte de propietarios que alquilaban viviendas eran particulares que con sus ahorros habían comprado estos inmuebles que destinaban al alquiler para complementar su jubilación, para sus hijos, etc. Cuando un propietario ha comprado un piso a través de su esfuerzo busca la rentabilidad esperada, seguridad en el cobro y que cuiden su piso. Pero resulta que ahora se le dice: “tiene que saber que vamos a declarar su zona como zona tensionada y habrá una renta más limitada”, con lo cual ya está bajando su rentabilidad. Además se le dice, “si a usted no le pagan, para poder echar al inquilino va a tener más dificultades” y, encima, se suma la lentitud en las resoluciones en los tribunales, con lo cual su seguridad decae. Y, además, el inquilino deja el piso en mal estado… El propietario se desanima porque tiene miedo; la gente quiere invertir en algo que ante todo le dé seguridad y esta nueva ley de vivienda no se la da. 

¿Cuáles son las zonas estrella ?

-Si hablamos del inversor, va a buscar zonas “prime”, es decir, la zona centro, dando mucha importancia a las vistas, pisos grandes, con 2 o 3 habitaciones y en los que podría incluirse la parte de Gros. El comprador local se enfrenta a zonas muy dispares donde se encuentra pisos en el que el metro cuadrado vale 11.000 euros o barrios donde el metro cuadrado vale 2.700 euros. La diferencia de precio es gigantesca. Cuanto más céntrico y mejores vistas, más valor, o zonas residenciales como Ondarreta que también están en el top de precios. Pero también hay que destacar zonas residenciales como Aiete, que dispone de viviendas de alto standing, en un entorno muy agradable rodeado de naturaleza y con todos los servicios de la ciudad y, además, tienen un precio más bajo que las del centro.

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