¿Cómo está el mercado del alquiler en Gipuzkoa?
En el mercado inmobiliario en general el ambiente está raro. No se puede separar el alquiler de la compraventa. Hay que tener en cuenta que la mayoría de gente que alquila, compraría si pudiera, pero el endurecimiento de las condiciones de crédito se lo impide. La oferta en general ha caído de forma vertiginosa y eso lleva aparejado un incremento de precios significativo, pero en un contexto de falta absoluta de oferta.
¿Cómo cree que afectan las Viviendas de Uso Turístico?
Yo creo que la distorsión fue más en su momento. Y aunque pudiera llegar tarde, la ordenanza de Donostia ha impedido que eso crezca de forma exponencial. En mi opinión, no es tanto la VUT la que está presionando al mercado del alquiler.
“Los pisos turísticos no son lo que más presiona al mercado; hay otros factores que afectan más”
Lo que asusta a los arrendadores es otra serie de aspectos que están generando inseguridad, y vienen del tema de la vulnerabilidad. Una persona que pueda demostrar una vulnerabilidad, dice la ley, con buen criterio, que no puedes dejarla sin vivienda. Pero la carga es para el particular y a un arrendador, con una relación contractual, lo conviertes en una ONG.
¿Es esa la principal causa?
La más importante, pero también empieza a reflejarse en el precio el tema de los honorarios de las agencias, que antes las pagaba el inquilino. Había agencias, como la nuestra (Okados), donde pensamos que debía ser abonado al 50% por ambas partes, y funcionaba muy bien. Pero con la Ley de Arrendamientos Urbanos, este coste recayó sobre el arrendador, y lo que han hecho los arrendadores es prorratear los honorarios en meses e incrementar la renta, con lo que termina pagando el inquilino.
Explíqueme eso.
Antes el coste era único y suponía 950 o 1.000 euros. Pero el arrendador lo ha repercutido a la renta, y lo que se pagaba una vez a lo largo de la vida del contrato, ahora se paga ya todos los años. Tenemos un mercado absurdo.
¿Hay miedo a los impagos?
Con un seguro de impago de rentas, que paga el arrendador, eso se soluciona.
“Aunque pudiera llegar tarde, la ordenanza de Donostia ha frenado el crecimiento exponencial de las VUT”
¿Qué rentabilidad ofrece al arrendador el alquiler tradicional? ¿Hay mucha diferencia con una VUT?
Hay bastante diferencia. El régimen fiscal es diferente, para empezar, y hay que ser muy prudentes con la renta neta. Pero si vamos a antes de impuestos, podríamos decir que el arrendamiento de larga estancia da una rentabilidad del 4,5%-5% en la periferia de Donostia. Un 5,5% incluso si el piso está comprado a buen precio. Y si es en el centro, entre el 2%-2,5%.
¿Y las VUT?
En los rendimientos de vivienda turística, estaríamos muy por encima: 6% o 7%. Y si es una vivienda en una zona muy central, por encima de ese 7%. Conozco gente que tiene vivienda turística y obtiene una media de en torno a 30.000 euros al año. Si divides entre 12 meses, te están saliendo 2.000 y pico euros. Pero estaríamos dependiendo de la ocupación.
En el caso de Donostia, ¿no cree que esas 1.281 VUT sí influyen el mercado?
No sé si lo podría colocar como la primera causa. Veo más el alquiler por habitación y el alquiler temporal. La escasez de vivienda es tan alta…
Hábleme del alquiler temporal.
El alquiler temporal hay que justificarlo. Un estudiante está unido al curso académico; un trabajador, a un contrato de trabajo; cuando una pareja se divorcia, hay gente que necesita un domicilio temporalmente por el régimen de visitas, etcétera. Ese tipo de cosas hace que un contrato pueda ser temporal. Pero el hecho de que lo alquiles once meses porque sí, no se sostiene; si lo recurre el inquilino, tiene todas las de ganar.
Pero se ven muchas ofertas en Internet especificando la temporalidad.
Muchos arrendadores piensan que eso les salva de la ley. En el ámbito de las viviendas de uso diferente al residencial, no son aplicables ni los plazos, ni las prórrogas obligatorias, ni cualquier tope de renta, ni el régimen de revisión de la renta.
